任意売却をしろう

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任意売却のやり方

マイホームを持つこと、これが多くの人の目標といわれています。しかしたいていの場合、念願のマイホームを取得することができたとしても、住宅ローンで購入するのではないでしょうか？毎月ローンの支払いをすることができればいいですが、現在は不況です。もしかすると本意ではなくてもローン支払いが滞ることも十分に考えられます。この時のために、任意売却という方法があります。任意売却のやり方を覚えておくと、いろいろなメリットがあります。

任意売却とは？: 競売（強制売却）になる前の段階で各金融機関などの債権者との合意に基づき、返済しきれなかった債務を残して抵当権等の債権を解除してもらった上で、融資の対象である不動産を売却することを「任意売却」といいます。具体的な例を挙げると「住宅ローンの返済が困難になったため、ローンの返済に充てるために住宅を売却する」などが当てはまります。

任意売却と競売との違い: 任意売却は「債権者との合意に基づき不動産を任意、つまり債務者の意思で売却すること」です。これに対して競売とは「債権者の申立てにより、不動産を裁判所が強制的に売却すること」です。競売には登録免許税などの費用もかかる上、一般的に任意売却よりも安値で落札されることが多く、強制的に立ち退きを迫られます。その上売却前に不動産業者が調査に来るので、近所に競売のことが知られてしまうという欠点もあるのです。

住宅金融支援機構: 住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の場合は、６か月の延滞で「事故」とみなされ督促状が届きます。放置しておくといずれ競売にかけられてしまうので、なるべく早くサービサーまたは弁護士に相談しましょう。相談を受けたサービサー・弁護士はローンの残高を確認したあと、債権者から提示された売出価格をもとに任意売却の手続きを始めます。売買契約の締結・債権者との合意を経てのち、任意売却が完了します。

一般の金融機関: 住宅金融支援機構以外の金融機関（銀行など）でローンを組んでいる場合の任意売却も、基本的な面は住宅金融支援機構でローンを組んだ場合と同じです。ただ、一般の金融機関の場合は住宅支援機構よりも督促状が送られてくる時期が早いのが特徴です。大抵の場合は、３か月～６か月の延滞で「事故」とみなされ督促状が届きます。

債権者から同意をとれないとき: サービサーまたは弁護士が、任意売却のための活動を中止する場合もあります。その理由の一つは「債権者からの同意を得ることができない場合」です。債権者からの同意が得られないのは、例えば「競売にかけた方が債権の回収がしやすいと判断された場合」や「入札まで３～４カ月しかなく買主を探すことが困難で、しかも債権者からの同意が得られない場合」などです。

債務者の事情による中止: 債権者からの同意が得られない場合には任意売却は中止になりますが、それ以上に多いのが「債務者の事情による中止」です。最も多いのが「債務者と連絡が取れなくなった」ケースで、この場合売買契約などを進めることができず任意売却は中止せざるをえません。他にも「希望の売却価格が相場より高く、買い手がつかない」「競売の手続きが始まってからの相談で、時間がない」などの場合も中止になることがあります。

任意売却物件購入のメリット: 任意売却物件は、通常の場合特に都市部などでは競売よりもかなり安く購入できます。ただし債権回収を目的とした売買なので、原則としてローンは利用できません。購入する前に債務者に連絡を取り物件を直接見ることも可能ですので、購入したい物件がどんなものかを確認することができる点も競売と大きく異なるところです。

任意売却物件購入のデメリット: 任意売却物件購入のデメリットとして第一に考えられるのは「物件の管理があまりよくない場合が多い」ことです。競売にかかる直前になっている物件ですので、大きな修繕などができなかったケースもあるのです。また、壁紙の張り替えなどのような修繕のための経費が自己負担になる場合も多々あります。債権者と債務者（売主）との間の話し合いに時間がかかるため、実際に購入するまでの時間も長めであることもデメリットと言えます。

任意売却物件購入の探し方: 「たまたま購入しようとしていた物件が任意売却物件だった」ということは時折ありますが、一般的に任意売却物件を不動産屋で探すのは困難です。なぜなら、任意売却は弁護士やサービサーなどが手掛けるものであり、一般の不動産売買と違って売買契約締結までに多くの時間と手間をかけることになるからです。老舗の小さな不動産屋さんなどで地味に探すか、サービサーに問い合わせるのが一番の探し方といえます。